В момента Върховният касационен съд е образувал тълкувателно дело, което ще даде окончателен отговор на въпроса:
Попада ли предварителният договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за строителство („имот на зелено“), в приложното поле на Закона за защита на потребителите (ЗЗП)? Повече информация на сайта на ВКС.
Причината е противоречива съдебна практика:
Някои съдебни състави смятат, че такива договори не са обхванати от потребителската закрила, защото недвижимото имущество не е „стока“ по смисъла на закона и сделката е предимно за придобиване на вещно право. Други състави възприемат, че ако договорът съдържа и задължение за строителство (което е услуга), тогава той може да бъде защитен като потребителски договор.
Какво означава, ако ВКС приеме, че купувачите на имоти „на зелено“ са потребители?
Ако Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС приеме, че такива договори попадат в приложното поле на ЗЗП, ще има значителни правни последици:
Засилена защита за купувача
- съдът ще проверява служебно дали клаузите в договора са неравноправни (без купувачът сам да трябва да доказва това);
- ако съдът намери неясни или несправедливи условия (напр. неясен срок за завършване), те ще се тълкуват по най-благоприятния начин за купувача;
Промяна в тежестта на доказване
Вместо купувачът да трябва да доказва, че дадена клауза е несправедлива, ще бъде необходимо строителят да докаже, че клаузата е била индивидуално и свободно уговорена с купувача.
Допълнителни механизми за защита
При установена несправедливост Комисията за защита на потребителите може да:
- наложи административни санкции на инвеститора;
- нареди да се премахнат несправедливи клаузи от всички настоящи и бъдещи договори на същия инвеститор.
Защо това е важно за купувача?
Купувач, който има статут на потребител, може да използва допълнителни защитни механизми, които иначе не са приложими при „обикновени“ договори за имотна покупка. Такъв статут може да осигури:
- по-лесно оспорване на неравноправни договорни условия;
- служебно търсене на справедливи правила от съда;
- ефективна защита срещу несправедливи клаузи, които иначе биха останали приложими.
Какво следва?
Решението на ВКС все още не е излязло, но очакването му е водещо събитие в света на вещното право през 2026 г. — то може да промени начина, по който съдилищата защитават купувачите на имоти „на зелено“